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跳出房地产“轻装上阵”李军和他的绿城管理瞄准资本市场

家居 时间:2018-02-01 浏览:
随着房地产行业集中度的加速提升,用不了多久,衡量一家房企是否强大的尺度之一,可能会包括其代建项目在销售总额中的占比是高还是低。

随着房地产行业集中度的加速提升,用不了多久,衡量一家房企是否强大的尺度之一,可能会包括其代建项目在销售总额中的占比是高还是低。

绿城管理集团董事、总经理李军接受新浪乐居专访的当天,正是绿城管理全国第一家区域公司——中南区域公司揭牌之日,李军有些兴奋,本来只有40分钟的采访,他毫无保留的聊了一个小时。眼前的成绩确实值得他高兴,不过更让他兴奋的是代建行业未来万亿级规模的蓝海市场。

跳出房地产“轻装上阵”李军和他的绿城管理瞄准资本市场

李军体现,在市场下行的环境下,刚过去的2017年,或许会成为代建业务的分水岭,2018年将有更多的开发商选择代建,带来万亿级市场。同时他也坦言,代建一定会有天花板,就算开发商自己做投资开发也是一样会有封顶。“对于绿城管理来说,这个天花板可能就是2000亿。”

代建不同于房地产开发 属于轻资产当代服务业

绿城是中国最早做代建业务的大牌房企,以轻资产模式对外输出绿城品牌、资源和管理的绿城管理集团,已经成为了代建行业领头羊。

2017年3月发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》表示,绿城管理的代建业务占据了全国45.4%的市场份额。截至2017年底,绿城管理集团代建板块实现销售额430亿,合约管理项目数量超过200个,建筑面积超过5000万㎡。绿城管理集团正夯实代建行业寡头的地位。

“绿城管理是当代服务企业,而非传统房地产开发商。”在采访中李军强调,市场不能用过去高周转扩张、大规模复制的传统地产逻辑评价和衡量绿城管理的发展。中国房地产已经进入了新常态,投资与开发分离是国际主流趋势,并且是一个万亿级规模的蓝海市场。他举例说道,中国的代建销售额占整个房地产市场销售额的2.7%,然而在美国,这个数字占到了三分之一。

从绿城管理的发展历程可以看出来,近年来绿城管理的代建销售额每年翻番递增,项目数量也从最开始的17个做到了现在的200多个,每年的代建面积已经能够做到1000万平米以上。除此之外,政府安置房的产值转换成销售的话,能做到年均200亿。

更多开发商选择做代建 政府是未来最大的客户

不过,在高收益,大规模下,也让李军感觉到了有些焦虑。

尽管他在绿城管理内部办起了“管理学堂”,加强对代建业务的管理,但是随着规模的扩大,加之代建业务对管理要求高,面对万亿级规模的蓝海,李军也在边走边摸索。

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“从逻辑上讲,代建大体量有规模优势,但规模大了以后,管辖能力会出现很大的问题。因为代建业务需要在每个项目中进行全过程的管控,每个节点都必须做到,这是很难的。并且在不同区域,供应商体系是参差不齐的。”李军说,现状倒逼着绿城管理去做两件事情,“一是要调结构,必须主动调项目结构来符合这个市场;第二是必须在内部管控上重新调整我们对市场、房地产开发、产品和区域的认知。”

“所以我们也不是什么项目都接。项目所处的城市、具体位置、委托方企业的诉求都将是我们考量的尺度。”李军体现,由于代建项目对委托方的控制力偏弱,所以接下来,绿城管理在项目承接上将更加审慎的选择区域和委托方。具体来说,绿城管理会将重心回归到一二线,更多选择国企甚至是央企合作,绿城管理会选择做一些城市更新或旧改。

李军透露,在房地产行业处于供给侧改革结构调整的阶段,有的开发商不够专业,或者在资金方面,或者在能力方面不具备,这都是代建的机会点。十九大以后,随着土地可以通过政府招拍挂以外的形式进行供给,更多存量土地将会进入市场,所以会产生更多的房地产开发需求,也给代建带来了机会。

2018年也将会有很多的开发商介入代建业务,因为如何将手中持有的土地安全变现成为不少企业的诉求。所以绿城管理也必须不停成长,不停创新,才能走的更稳更远。

创代建4.0时代做产业链 绿城管理的小目标

有了具体的方向,李军也给绿城集团定下了一个“小目标”——代建规模尽快破千亿。据了解,在过去的一年里,除了外界了解的代建销售金额外,绿城管理另有215万平方米不计入销售的政府保障房交付。

如何做到千亿规模呢?深耕区域战略就显得尤为重要。据了解,绿城管理集团将加大区域深耕力度作为重要战略,将深耕中南、华南等重点区域。接下来,以上海为中心的华东区域,珠海、三亚、千岛湖以及石家庄等城市公司也将陆续揭牌。

“虽然很多开发商都声称自己可以做代建,代建的门槛也确实很低,但我们之间的定位是不一样的,我们会聚焦更高层面的代建4.0业务模块。”

梳理绿城的代建项目,从最初的政府代建算起,在过去数年整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建,但眼下绿城正为之努力的是要创建行业的4.0版本。

“我们现在做的代建4.0概念会更进一步,如果一定要把它用一句非常时尚的话来说,就是平台概念。绿城管理对产品本身,对委托方的诉求,对市场以及后台的产业链整合能力会更强。” 在李军的模型中,从产品竞争到服务竞争最后到产业链的竞争,做大产业链的外延,才是代建业务未来更有空间的发展方向。

而在李军的界定中,代建4.0往深层次讲的核心要义是取得委托方的信任,而信任来自于整套运营体系、服务体系和收益率保证。因此,在绿城的代建4.0中,收益是带有对赌机制的。未来,绿城管理将围绕“扩纵深、搭平台、促产融、建生态”构建业务发展体系继续进步,最终实现“代建、平台、金融”三大业务板块协同发展。

李军更体现,金融机构才是真正的“地主”,中国终将进入代建模式,在服务资本市场的逻辑下,拿地、开发、运营分工格局将进一步明确。

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